什么是烂尾楼
烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
市建设局分析认为，昆明烂尾楼出现的主要原因是：项目建设资金不足，债权债务关系复杂，土地、规划、建设等手续不完善。
曾经让昆明头痛的烂尾楼正迎来一个发展的春天。
从都市时报目前调查的情况来看，昆明约70%的烂尾楼开始复苏，而复苏形式各不一样。为给投资者提供参考，都市时报对昆明“复苏”烂尾楼作了全面调查。当然，我们也提供了一个特别个案——富春商场。
位于市中心的某烂尾楼 实习生龙宇丹/摄
10年来，李师傅每天上下班从昆明西苑立交桥经过，立交桥北侧那两栋烂尾楼每天都要和他见上两面。有时候李师傅心里十分厌烦，还故意绕道而行，目的就是不想看到那两栋不堪入目的“城市盲肠”。不过，李师傅现在经过西苑立交桥时心里已经不再会厌烦了，因为那两栋烂尾楼正在变化，不久后这两栋楼将会变成商住两用的现代化大楼。
这不仅仅是个案，据本报调查，昆明70%的烂尾楼开始复苏。
昆明地产曾经的痛
烂尾楼的出现曾经是昆明地产业的痛，也是城市面貌的一大伤疤，“这病一直延续到今天才看到了生机。”华融资产管理公司昆明办事处营业三部陈哲文说。昆明烂尾楼形成于上世纪90年代，曾是投资失败的代名词，也是让投资商望而却步的“黑洞”。
资料显示，昆明烂尾楼最多时达28栋，从被市民列为“昆明一号烂尾楼”的碧波大厦，到高29层的农垦经贸中心，再到位于昆明国际会展中心附近、占地24.8亩的南亚汽车商城，昆明烂尾楼可谓四处开花。数据显示，28栋烂尾楼占地面积320.99亩、建筑面积45.1743万平方米。但这些烂尾楼都地处黄金路段，这也为其翻身埋下了伏笔。
城区烂尾楼身价陡涨
黄金地段、国家土地紧缩政策、城市不断扩建，这些元素加在一起，开发商重新瞄准了烂尾楼。
经过了若干年的日晒风吹和很长时间的市场挣扎的烂尾楼能咸鱼翻身最大的动力是，昆明城区土地量供应趋紧，这直接拉动身处老城区黄金地段的烂尾楼身价陡涨，“烂尾楼最大的投资价值就是所处地段。”嬗变成功的昆旅大厦总经理助理陈昕说，当初投资者之所以愿意和昆旅大厦上属企业昆明旅游投资公司合作，包装经营昆旅大厦，就是看中了这一地段。目前，昆旅大厦写字楼办公间月租大概在1500元—1800元，而且出租率达100%，大厦下属的酒店、商场经营状况也很让投资方满意。业内人士认为，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和更少的资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。
烂尾楼之所以成为众多投资商眼中的“香饽饽”，是因为烂尾楼自身潜藏着很大的价值。目前昆明的烂尾楼项目开发时间都不短，项目底价自然就不是很高，再加上长期搁置，出售方的心理预期也就不会太高，投资商往往可以用较少的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军地产市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。另外，通过拍卖程序出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的一半甚至三分之一就可拍得，只要后期营销得当，投资烂尾楼堪比投资新楼盘。
产权理顺成盘活关键
陈哲文说，在地段之外，决定投资商是否要买烂尾楼的另外一个因素是它的产权和债务关系，商家投资烂尾楼的最大担心也就在这里，“谁也不愿意出钱买包袱。”所以，他们处置南亚汽车商城的办法就是通过华融资产管理公司自身资源，把南亚汽车商城庞杂的产权和债务关系理顺使其简单化，达到成功经营的目的。
强大的营销能力和雄厚的资金实力，是激活烂尾楼的根本因素，这些自然难不倒投资商。不过昆明烂尾楼投资商的经营手段更高明，因为他们找到了大众消费者，“把原来计划商用的楼层变成更适合大众需求的小户型住宅楼或商住两用楼，自然就好卖。”陈昕说。因为小户型房屋正是昆明大众对房屋的心理需求，据了解，昆明成功翻身的烂尾楼60%都被投资商改装成小户型、商住楼分而售之，而且升值不少。一个成功的案例就是位于宝善街和塘子巷口的几栋楼。这些房子主体结构盖好后几年间都没有装修和经营。不过，它们如今都迎来了新主人：这些前期定位不准的楼盘重新包装后，早已售罄，买主大多是年轻人，年轻人经济实力还不足以承担购买一套大户型，价格在10多万元、三四十平米的小户型成了他们的首选。
模式一：改小户型受追捧
位于西园路与滇池路交叉口的可乐公寓，原本是一栋写字楼，由于种种原因这栋楼一直处于闲置状态。自从被房地产公司接手后，经过改建包装，把原本闲置的写字楼变成了一栋以
小户型为主，兼顾大中户型的住宅楼，一楼临街的房间全部改造成为商铺，使得原本闲置的烂尾楼得到了重新开发利用。
可乐公寓售楼部一工作人员表示，从去年7月1日正式开盘，可乐公寓卖得非常之好，截至目前已销售一空。而房价由最初10万元（近40平方米）一套上涨到了现在每平方米3800元以上。
而位于西苑立交桥旁的熙城大厦，位于塘子巷的昆旅大厦，还有市中心的银德大厦等，都是集商务楼和住宅于一身。“这里盖了几层以后不知道什么原因就再也没有盖完，像那个样子一直在这里好几年了。”在这附近居住的市民王先生表示。
现在，熙城大厦同样也被改造成为了以住宅为主的综合大厦。熙城大厦所出售的户型是以45平方米为主的小户型，其次还有56、75、82和98平方米的户型。一工作人员表示，目前除25楼以上还有一些单位没有出售外，其余单位已经售出。一套45平方米左右的小户型现在的售价在18万—18.4万元不等。算下来平均一平方米的售价在4000元左右。在售楼现场，在看盘的市民中年轻人主要考察45-56平方米这类户型，而上点年纪的市民更钟情于75-98平方米等类型。
这些在烂尾楼基础上改造而成的住宅楼售楼处，记者发现销售人员都在极力掩饰和淡化烂尾楼这一敏感字眼。销售人员在向顾客作介绍时，都力荐介绍户型、交通和楼盘的多功能以及升值潜力。如果有人提起是否是由烂尾楼改建时，销售人员则会表示自己并不清楚或者直接就岔开话题。
模式二：整体转让求新突破
位于北京路的云南农垦经贸中心地面以上29层，是昆明第一高烂尾楼盘。这幢已投入1.5亿元的楼盘于2000年3月7日正式停工，其有效施工时间仅为28个月，至今除了门房仍有人值班外，黑色的混凝土框架内空寂无人。从2000年至2003年，国际市场橡胶价格连年下跌，以橡胶为主业的农垦集团经营亏损数亿元，导致这幢大楼的资金链被迫中断。
2002年3月，农垦集团鼓楼项目股东大会作出决议，寻求项目整体转让。至今已与国内外100多家投资商洽谈过，但未获成功。令项目方难以忍受的是，不少房地产公司和中间商没有抱着一种公平交易的态度来谈，“而是抱着所谓收购烂尾楼肆意压价，他们的共同点都是压低收购，拉长付款期限，与集团制定的转让原则相差甚远。”这位人士一针见血地指出，鼓楼项目是国有企低蹲实南钅浚挥腥嗽敢饪吹焦凶什砸恢趾戏ǖ姆绞搅魇Щ蛘咚跛┛鸭哦先痪芫诵矶嗦蚣业奈蘩硌辜邸?
从2004年至今，农垦集团整体实现赢利数亿元，鼓楼项目何去何从再次被摆上了案头。鼓楼项目部经过1个多月的市场调查后发现，随着国家土地政策的调整，作为不可再生资源的建设用地供应收紧，要在昆明市一环路内黄金地段再开发房地产项目几乎不可能。“加上农垦集团实现了3年走出困境和3年大改观的重大转折，筹融资能力进一步增强，续建和盘活鼓楼资产成了主流声音。”昨日获悉，农垦集团决定这幢烂尾楼自筹资金包装续建。
走同样的路子的还有云南省铁路建设指挥部业务综合楼、金泽大酒店等。 （实习记者徐伟明)
来源：都市时报
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